政策篇：釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號！四季度還將持續(xù)“救市”
發(fā)布時間：2022-10-09 作者：創(chuàng)始人 點擊量：0
三季度尾聲，樓市又迎來了重磅政策。
??9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
??與此同時，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優(yōu)惠，支持改善性換房。
??而日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調(diào)空間。
??房地產(chǎn)市場在兩天內(nèi)迎來三大積極調(diào)控政策，為樓市注入信心，可謂“930”重現(xiàn)，但此時已今非昔比。
??“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下，1-9月，全國共計256省市累計出臺494次放松政策。7月，“保交樓”首次被寫入政治局文件，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，各地由一城一策刺激購房轉(zhuǎn)向保交樓紓困。9月以來，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，新一輪地方救市政策來襲。
??但整體來看，市場并未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，整體還將“二次探底”，為促進市場回穩(wěn)，仍需有力的政策支撐。
??受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟依然承壓。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的題中之義。
??尤其是7月28日，中央政治局會議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。
??有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述也相對偏向積極，因城施策空間進一步打開。
??隨后，國常會曾4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進。
??7月以來，各部委也圍繞“穩(wěn)地產(chǎn)”積極表態(tài)，均提出促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??今年央行多次調(diào)整LPR利率，房貸利率參考的5年期以上LPR已下調(diào)3次，累計下降35個基點；此前還將首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點。隨著9月29日出臺階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，后續(xù)壓力城市房貸利率下降空間被進一步打開。
??70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。其中，二線城市包括天津、石家莊、大連等8城，三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。
??隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費，但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。
??此外，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。
??三季度伊始，行業(yè)遭遇停工斷貸事件影響，購房者置業(yè)信心再度受挫，房地產(chǎn)市場二次探底，“保交樓”也成為政策核心要義。目前來看，四季度成為穩(wěn)經(jīng)濟大盤的重要窗口期，穩(wěn)地產(chǎn)、保民生對穩(wěn)經(jīng)濟大盤有著至關(guān)重要的作用。
??2022年以來，政策從“收”到“放”，再到因城施策用足用好政策工具箱，樓市下行壓力在上半年得到一部分緩解，但隨著疫情及停工事件影響，行業(yè)再次調(diào)頭下行，各地“救市”政策也高頻出臺。
??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，1-9月全國共計256省市累計出臺494次放松政策，其中僅三季度就有137個省市累計出臺167次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅托市等。
??具體來看，12城放松限購，涵蓋上海、濟南、西安等9個核心一二線城市。例如濟南，8月26日，調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限，由連續(xù)繳納1年改為累計繳納6個月，大專及以上學歷累計3個月即可；9月15日，進一步放松限購，除繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購，其它區(qū)域不再限購。
??35城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強二線城市。例如廈門，同時下調(diào)首套、二套首付比例，無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%，購買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%，貸款未結(jié)清最低首付比例50%。
??67城財稅托市，長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費，石家莊、徐州等實行購房補貼。例如長沙，購買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%（90平及以下）、2%（90平以上）。
??而“930”之后，在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下，未來政策力度有望逐步加碼。
??9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，這也意味著強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。
??
“930”之際，杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻，此前蕭山也放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購。隨著杭州的加入，新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度。
從當前的情況來看，弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。
但由于政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。
具體而言，一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。例如進一步調(diào)降人才落戶門檻，支持各類人才購房消費。又如適度放松限價，逐步實現(xiàn)預(yù)售價格市場化，既讓價格信號不再失靈，又減緩市場投資炒作氛圍。
杭州、南京、成都等強二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，主城區(qū)需求堅挺市場熱度不減，短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁，尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地；外圍區(qū)域成交去化普遍承壓，需求端政策有望繼續(xù)加碼，不排除率先取消限購的可能性。
南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，為了減緩市場下行壓力，弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各項限制性政策措施，以便支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。
蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補貼、稅費減免等刺激性政策，受困于庫存高企及房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，壓力城市還是要在需求端予以刺激，加快落地購房補貼、稅費減免等各項刺激性政策，以便提升市場信心及置業(yè)情緒，加快房地產(chǎn)去庫存。
接下來“保交樓”還將成為穩(wěn)地產(chǎn)的重要工作，且將從局部城市試點到全面執(zhí)行過渡。
目前來看，保交樓仍存在三大難點：其一，暴雷房企過多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣；其二，項目銷售及回款困難，無法匹配建設(shè)資金需求，致使開發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局；其三，資金缺口龐大，地方財政資金難以有效填補，致使保交樓行動整體滯后。
嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施。
房地產(chǎn)行業(yè)有著較強的“政策周期”，政策強弱對行業(yè)起伏有著密切關(guān)聯(lián)。
早在2014年，行業(yè)陷入調(diào)整期，央行接連放松限貸，在輪番政策刺激下，2014-2016年各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。如今，在9月30日前夕這一特殊的時間節(jié)點，重磅政策接連發(fā)布，對提振市場信心，釋放積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號。
而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下，未來居民按揭貸款政策支持力度有望逐步加強，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)筑底，城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。
政策篇：釋放穩(wěn)地產(chǎn)信號！四季度還將持續(xù)“救市”
發(fā)布時間：2022-10-09 作者：創(chuàng)始人 點擊量：0
三季度尾聲，樓市又迎來了重磅政策。
??9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
??與此同時，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優(yōu)惠，支持改善性換房。
??而日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，由此23城打開了利率下調(diào)空間。
??房地產(chǎn)市場在兩天內(nèi)迎來三大積極調(diào)控政策，為樓市注入信心，可謂“930”重現(xiàn)，但此時已今非昔比。
??“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下，1-9月，全國共計256省市累計出臺494次放松政策。7月，“保交樓”首次被寫入政治局文件，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，各地由一城一策刺激購房轉(zhuǎn)向保交樓紓困。9月以來，隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，新一輪地方救市政策來襲。
??但整體來看，市場并未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，整體還將“二次探底”，為促進市場回穩(wěn)，仍需有力的政策支撐。
??受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟依然承壓。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的題中之義。
??尤其是7月28日，中央政治局會議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。
??有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述也相對偏向積極，因城施策空間進一步打開。
??隨后，國常會曾4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進。
??7月以來，各部委也圍繞“穩(wěn)地產(chǎn)”積極表態(tài)，均提出促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??今年央行多次調(diào)整LPR利率，房貸利率參考的5年期以上LPR已下調(diào)3次，累計下降35個基點；此前還將首套住房商貸利率下限調(diào)降20個基點。隨著9月29日出臺階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，后續(xù)壓力城市房貸利率下降空間被進一步打開。
??70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。其中，二線城市包括天津、石家莊、大連等8城，三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。
??隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費，但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。
??此外，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。
??三季度伊始，行業(yè)遭遇停工斷貸事件影響，購房者置業(yè)信心再度受挫，房地產(chǎn)市場二次探底，“保交樓”也成為政策核心要義。目前來看，四季度成為穩(wěn)經(jīng)濟大盤的重要窗口期，穩(wěn)地產(chǎn)、保民生對穩(wěn)經(jīng)濟大盤有著至關(guān)重要的作用。
??2022年以來，政策從“收”到“放”，再到因城施策用足用好政策工具箱，樓市下行壓力在上半年得到一部分緩解，但隨著疫情及停工事件影響，行業(yè)再次調(diào)頭下行，各地“救市”政策也高頻出臺。
??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，1-9月全國共計256省市累計出臺494次放松政策，其中僅三季度就有137個省市累計出臺167次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅托市等。
??具體來看，12城放松限購，涵蓋上海、濟南、西安等9個核心一二線城市。例如濟南，8月26日，調(diào)降非戶籍家庭購房所需社保年限，由連續(xù)繳納1年改為累計繳納6個月，大專及以上學歷累計3個月即可；9月15日，進一步放松限購，除繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購，其它區(qū)域不再限購。
??35城放松限貸，其中不乏廈門、蘇州、福州、天津等強二線城市。例如廈門，同時下調(diào)首套、二套首付比例，無房家庭購買首套房最低首付比例降至30%，購買二套、貸款已結(jié)清的最低首付40%，貸款未結(jié)清最低首付比例50%。
??67城財稅托市，長沙、南通等減免房地產(chǎn)交易稅費，石家莊、徐州等實行購房補貼。例如長沙，購買二套房的契稅稅率由4%下調(diào)為1%（90平及以下）、2%（90平以上）。
??而“930”之后，在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下，未來政策力度有望逐步加碼。
??9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，這也意味著強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。
??
“930”之際，杭州余杭區(qū)以街鎮(zhèn)區(qū)域放松限購門檻，此前蕭山也放開了部分街鎮(zhèn)區(qū)域限購。隨著杭州的加入，新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度。
從當前的情況來看，弱二線及三四線城市有望全面取消“四限”。
但由于政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。
具體而言，一線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。例如進一步調(diào)降人才落戶門檻，支持各類人才購房消費。又如適度放松限價，逐步實現(xiàn)預(yù)售價格市場化，既讓價格信號不再失靈，又減緩市場投資炒作氛圍。
杭州、南京、成都等強二線城市或?qū)⒎謪^(qū)域執(zhí)行調(diào)控政策，主城區(qū)需求堅挺市場熱度不減，短期內(nèi)調(diào)控政策難言松綁，尤其是放松限購及限貸這類刺激性政策較難落地；外圍區(qū)域成交去化普遍承壓，需求端政策有望繼續(xù)加碼，不排除率先取消限購的可能性。
南寧、昆明等弱二線及三四線城市則有望全面取消“四限”，為了減緩市場下行壓力，弱二線及三四線城市還需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各項限制性政策措施，以便支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。
蘭州、惠州等壓力城市更將加碼購房補貼、稅費減免等刺激性政策，受困于庫存高企及房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，壓力城市還是要在需求端予以刺激，加快落地購房補貼、稅費減免等各項刺激性政策，以便提升市場信心及置業(yè)情緒，加快房地產(chǎn)去庫存。
接下來“保交樓”還將成為穩(wěn)地產(chǎn)的重要工作，且將從局部城市試點到全面執(zhí)行過渡。
目前來看，保交樓仍存在三大難點：其一，暴雷房企過多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣；其二，項目銷售及回款困難，無法匹配建設(shè)資金需求，致使開發(fā)環(huán)節(jié)陷入僵局；其三，資金缺口龐大，地方財政資金難以有效填補，致使保交樓行動整體滯后。
嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施。
房地產(chǎn)行業(yè)有著較強的“政策周期”，政策強弱對行業(yè)起伏有著密切關(guān)聯(lián)。
早在2014年，行業(yè)陷入調(diào)整期，央行接連放松限貸，在輪番政策刺激下，2014-2016年各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。如今，在9月30日前夕這一特殊的時間節(jié)點，重磅政策接連發(fā)布，對提振市場信心，釋放積極的穩(wěn)地產(chǎn)信號。
而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下，未來居民按揭貸款政策支持力度有望逐步加強，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場也將繼續(xù)筑底，城市之間及城市內(nèi)部的分化還將持續(xù)加劇。
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